012 - 汪敦敬：2020年我對樓市的十大忠告

每年年初我也發表「我對樓市的十大忠告」予讀者參考，今年已是第十三年且遇上社會暴亂，筆者更用心去撰寫如下：

(1)貿易戰中國穩中求勝！中國在過去中美貿易戰反映出的穩定固守，在美國國勢日益衰落下，時間對中國有利，也即是投資上，長遠看好中國的觀念(包括房地產投資)將更有勝算。

(2)暴亂後香港的新格局已穩固形成在暴亂下，香港雖失去區域性領導地位，但中央顯然已部署好新的佈局，繼續保持香港的資金充裕及上市集資的良好功能，房策亦改變為以穩定大局的方案為先，供應量已不能大增，也全力配合令香港市民可更快且緊密融入大灣區，令未來縱使在不可估計可摧毀一切的政治魔法下，投資地產有條件「等待黎明」，甚至「長期抗戰」！未來香港將「股照炒，樓照買」，與示威遊行並存！

(3)大灣區飛龍在天大灣區將是世界最富裕之地，香港的衰退反而玉成了大灣區解決了兩個重要問題，一是誰人主導的問題，另一是分工問題，這令大灣區有更好發展之餘，現在香港人的資產及收入仍有內地人未追上的優勢去投資，如果懂得選擇，同樣分享到高回報的。香港人投資大灣區形成了包含套戥、互補的投資組合，香港將追隨大灣區能保持繁榮。

(4)財富效應第三期不要以為大灣區的進一步增長對香港不利，起碼在財富效應的發展仍對香港人是更有利的。第一期「財富效應」指愈來愈多人供滿樓而衍生父幹及翻按一族等購買力； 第二期「財富效應」指樓價在一定程度的升幅後，普遍細單位業主已可單靠賣樓便能越過政府發表二零一九年施政報告前買三房單位要4成首期的高門檻了。因遇上了暴亂，第二期其實未盡發揮。暴亂也令更多香港人到大灣區置業，在未來也會產生來自大灣區的投資回報期，是為第三期的財富效應。

(5)水淹香江在保護香港金融及股票市場地位的需要下，香港M3(泛指總資金量)相信在新一年仍長踞高位，這會確保了低息期的持續，極有利投資。

(6) 樓市繼續以龍市向前鞏固向上雖然未來我們可能要面對裁員及結業潮，但出現的「因」並不是如過去的經濟出現了崩潰，「因」是源於暴亂！這除了會令調整的闊度、深度及時間也遠不及傳統的經濟蕭條外，而且於平靜的時刻也蘊藏了愈來愈多的購買力，並會在亂局放緩後不久作出釋放，未來樓價仍會以龍市繼續向前，樓價在不斷交錯調整鞏固下也拾級向上。

(7) 租金終歸止跌回升很多人也認為租金會不斷下跌，的確，業主同樣會被社會悲情及經濟欠佳影響而願意減租，但在供應根本嚴重不足的格局下，年內住宅租金終歸也會在調整後重新向上，成為樓價最堅實的支持。

(8) 置業良機切勿錯過很多人不願面對及承認的是，在十年來的環球量化貨幣下帶來了長期的「超低息年代」，若單以供樓負擔去看，香港樓價是相當「抵供」的，所謂「樓價高令市場遺憾」其實是因為高首期，但去年十月的「施政報告」將1000萬或以下住宅物業的按揭門檻放鬆，800萬或以下住宅物業有充足入息的人也可以借到九成按揭，這無疑是一個置業良機，但市場被悲情氣氛所抑壓，還出現了「劈價」情況，這是對有足夠準備的人是一個夢寐以求的局面！

(9) 變中有機創業有期危難從來同時存在了機會！樓價跌到盡，就是入市時機！鋪租跌到盡，就是創業良機！這個由暴動造成的調整市，下跌時烽火燎原！回復時也可以萬馬奔騰！

(10) 政治凌駕一切，萬物回歸市場政治雖可凌駕一切！可立即改變市場的表象！所以本文忠告只能假設暴亂不進一步惡化下去作參考！政治雖然能夠改變市場興旺時間表，但卻不可以脫離市場的機制和定律。不要被悲情包圍而誤以為香港樓價將拾級而下，在香港投資房地產仍然是相當吸引的項目及工具！

在當下虛假的世道中，希望「我對樓市的十大忠告」可給到大家對尋求真相多一點參考吧。